請注意:

有關賠償政策應以當局公佈為準, 本資料內容由重建區街坊經驗編印,只供參考之用。

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市區重建策略改動後新政策注意: [住宅租客體恤安置計劃]?

這是什麼政策?

有需求主導下被迫遷的租戶說聽過市建局說這是為需求主導租戶新設的政策, 不論市建局有沒有這樣講過, 總之就是錯的說法。

這個政策是在深水埗順寧道重建項目接二連三有租戶不服被迫遷而抗爭之後, 才出台的新政策。同時,早在第一個需求主導項目獲批前, 九龍城道的重建項目已有街坊去申請。所以大家對自己聽到什麼 要小心。

另外,這政策仍是對租戶很苛刻。順寧道重建關注組還是認為, 只要在人口凍結當日有登記的租戶, 就可獲安置或補償就最合理。

於人口凍結日的租客被迫遷或瘋狂加租,怎麼辦?

由於市建區進行人口凍結登記後,直至落實項目及成功收購單位物業隨時有一至三年的時間,根據不同關注組的經驗,過往不同重建區在這段期間均出現過業主或房東會於市建局進行人口凍結日登記後對租客進行迫遷。已經進行人口凍結的租客街坊在面臨被迫遷或瘋狂加租的情況,理應本身能夠獲得重建租戶的安置權益,因此請不要即時就搬離重建區,可參考以下做法:

1. 即時向單位的業主/房東解釋市建局現時的賠償政策準則

市建局就迫遷問題在給予其他重建區關注組的回信清楚列明:「根據市建局現行的住宅物業收購政策,市建局提出的收購建議乃根據項目公布當日進行凍結人口調查時有關物業的佔用狀況而釐定。即使在凍結人口調查後有關物業的佔用情況有所改變,市建局亦不會因為該些改變而增加收購金額。業主不會因凍結人口調查後終止與租客的租約並轉為空置或自住住宅物業,而獲得更多補償。因此,出租物業業主並無誘因終止租約。」

2. 立即分別向重建區的社工隊及市建局就迫遷問題進行備案,要求市建局履行保障重建區租戶的安置權益。

經過其他關注組爭取,現時市建局推出了一項「住宅租客體恤援助計劃」,雖然內裡有眾多不合理的條件限制(下頁詳述),但是規定受影響租戶須在遷出有關物業至少一個月前 向市建局提出申請,因此面對迫遷問題應立即向市建局進行備案(註:過往曾有街坊只尋找社工隊協助,但獲得的協助不多,需自行積極向市建局爭取,方能申請「住宅租客體恤援助計劃」,因此千萬不要以為尋找了社工隊就解決了問題)

3. 立即詢問附近及樓上樓下的鄰居有沒有類似的迫遷及瘋狂加租的問題,一起商討和行動,亦可成立一個關注重建權益的關注組,集體的力量才是最有效保障自身權益的方法。

官方資料:市建局新政策「住宅租客體恤援助計劃」

根據市建局網頁顯示,住宅租客如其租約於凍結人口調查前已生效,但在市建局成功收購有關物業前被業主要求於租約期滿或終止後遷出,可申請市建局的「住宅租客體恤援助計劃」(“該援助計劃“),現將相關申請的資格簡化為以下數點

1. 受影響租戶須在遷出有關物業至少一個月前向市建局提出申請,並須提供其租約、租單收據、由業主向受影響租戶發出的終止租約通知書及住址証明等文件。

2. 凍結人口調查日之前已經根據有效租約在有關物業居住

3並非因租戶違反租約條款而被業主終止租約或自願提早終止租約

4. 並非因租戶在沒有任何合理理由及情況下於租約期滿後拒絕續租

5.沒有收取業主因要求受影響租客遷出有關物業而提供的任何補償或款項;


6.
沒有其他居所及由凍結人口調查日前至遷出受影響物業前,真正在受影響物業內居住


7.
沒有被編配到或已入住出租公屋或居屋單位或接受任何公共房屋資助;


8.
經已登記在香港房屋委員會的公屋輪候冊;

9. 在凍結人口調查日之前的兩年內,沒有接受過任何在其他市區重建局或香港房屋協會的重建項目現金補償

留意!「住宅租客體恤援助計劃」的幾個漏洞

1. 不合理的資格限制

市建局要求被迫遷的居民需要本身已登記在香港房屋委員會的公屋輪候冊,但不少居民居住在舊區,本來沒有申請公屋的打算,或因未能合乎公屋資格,例如入息限額等而未能輪候公屋。然而在市建局的新計劃下,假若居民並未登記在公屋輪候冊中,被迫遷時就不能獲得原先租客應有的賠償或安置權益,與人口凍結日要求的準則並不一致,街坊面對這種情況,記得要據理力爭,要求市建局要「以人為本」。

2. 市建局會於日後成功收購物業後,方處理之前被迫遷居民的個案

市建局現時聲稱會完成收購有關物業或由政府收回有關物業後,方會正式審批申請「住宅租客體恤援助計劃」的個案,即意味著隨時在居民被迫遷的數年後(因無人能估計市建局在什麼時候才能收購業權)方能獲得重建的補償,然而被迫遷的居民有住屋的急需性,又是否能夠等待市建局數年後才作處理?

另外市建局不會在被迫遷居民申請計劃時,就保證居民會於日後能夠取回重建應得的補償權益,假若居民在搬離數年後方獲告知不合資格,是否存在被誤導搬離重建項目的成份,又如何向市建局申索重建本身應有的權益?

3. 有街坊曾聽聞市建局職員說,假若居民被迫遷,只要能夠重建區內找到其他單位租住,將來亦可獲得原先的安置或賠償。

街坊可以就這種方法再向市建局查詢,因市建局對此並未有確實的承諾,不過過往亦有不少街坊在被迫遷時,根本就無法在原先的重建區尋找可租住的單位,因業主在面臨重建的情況下,亦未必願意再出租空置單位。

4. 謹記不要輕易接受市建局提供的搬遷補助金,因為一旦接受,就不能獲得原先重建居民的法定補償或安置,及申請「住宅租客體恤援助計劃」

市區重建策略檢討後新政策注意: 業主樓換樓?什麼叫非自住?

一「樓換樓」簡單細節及細節裡的魔鬼...

 

市建局話:(主席張震遠公佈時所講)

 

原則一:2011224日後啟動的重建項目,自住業主可樓換樓

原則二:照舊以同區同面積7年樓齡作基準,並非提高自住業主的賠償水平

原則三:想換樓的話,一定要同意市建局的「七年樓齡」估價

 

細節一:原址換樓或啟德換樓

細節二:要補7年樓與新樓差價

細節三:要換樓先扣起三成補償金額,建成後回遷(期間怎辦市建局不處理)

 

之但係:

 

問題一:補差價!? 市建局唔係要你間屋,係要你屋企塊地皮起高樓,好有可能謀暴利,所以佢唔單止要同你買樓,仲要同你買地權,但宜家就話淨係同你買樓,仲話你想番黎要貼錢俾佢!?

問題二:起樓至少三、四年,拆樓到起好期間我怎辦?

問題三:新單位指定呎價由市建局所騁的專家按當時市況釐訂,不會遷就業主付款能力

問題四:過往許多街坊的經驗都是市建局的估價不老實,咁係咪如果街坊唔同意價錢,就無得樓換樓?!

 

) 如果市建局話你的住宅是「非自住」那麼你要小心,因為你的賠償可能扣起一大筆:

根據市建局網頁,由“直系親屬”用作唯一居所的物業將被視為業主佔住該物業作為其唯一居所。

 

業主的“直系親屬”是指其父母、子女、受供養的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫╱孫女、外孫╱外孫女、繼父母、配偶的父母及配偶的繼父母

 

注意:

以往我們也見過即使由業主母親居住,市建局人員也說該單位「不是業主自用」的例子,街坊幾經爭取,市建局才承認他的身份。

市區重建 – 街坊權益小冊子

前言

我們是一群關注舊區重建及關心街坊權益,又沒有政黨背景的灣仔街坊。在過去親歷重建發展的過程中,我們面對了許多的不公義,亦曾挺身據理力爭,最後也獲得社會上不同人士的支持,更因此有了一些長時間關注舊區發展和保存社區網絡的義工,一起組成H15關注組。今日,雖然我們已全部遷出,但在親歷重建的過程中,我們遇見過不少不公義的情形,亦眼見許多弱勢社群在重建區中受到欺壓。因此,我們決定會繼續關注與舊區發展、市區重建和城市規劃民主化有關的社會事務。

本小冊子一切內容均以街坊曾切身經歷及所見所聞而編成,現編成小冊子讓其他受影響街坊作參考。不過,事實上,現實情況可以千變萬化,政策和部門指引也可能會變遷,所以也不可以讀死一本通書,我們很歡迎你致電查詢有關的政策。然而,最佳良方還是千古真言:「團結就是力量」,要多與同受影響的街坊商量,讓資訊流通,始能人人受惠。

H15關注組:

電話:62133168  電郵:h15grouphk@gmail.com 網頁:http://h15.hk

舊區更新電視-利東街台: http://leetungvideo.wordpress.com

urarob特別鳴謝義工gary協助, 現在有了網上版,

遲些會有義工做個多些圖解的版本,現在這個大家可以應急用住先

目錄:

一)市區重建局及基本條例釋義:

《市區重建局條例》、《市區重建策略》、《收回土地條例》、《城市規劃條例》及其他

二)房協的角色:

三)賠償安置的方式:

1) 租客

1.1)地舖、住宅及樓上商用單位

1.1.1)住宅租客

1.1.2)地舖及樓上商用租戶

1.2)前舖後居

1.3)分租房客及床位

1.4)被指為「倉」者

1.5)為租客而設的賠償最高限額

1.6) 住宅特惠搬遷津貼

1.7) 假如你不幸在兩年內先後搬入了不同的重建區

1.8)「非唯一居所」?

1.9)住客上樓流程圖

1.10)上公屋入息及總資產淨值限額

2) 樓上住宅單位業主

2.1)有見過明文規定的賠償方式:

a)自住業主

b)出租業主及空置業主

c)提一提出租業主:勿亂趕走租客

2.2) 根據現有資料無法確定的賠償方式,我們將以案例解釋:

a)非業主自住

b)非業主唯一居所

c)部份出租部份自用者

d)業主部份時間不在本地

e)被市建局指為「釘王」者

f)家庭式居住與營商合一的單位

h)被市建局指為「倉」者

i) 分契單位

j) 如果你住了在非住宅用途入伙紙的物業,又如何?

k) 如果同一重建區內你擁有超過一個單位

3) 樓上商用單位業主

3.1) 何謂「商用單位」?

3.2)自用業主:

3.3)出租或空置業主

4) 地舖業主

4.1) 地舖自用業主

4.2) 地舖的出租或空置的業主

5) 樓梯檔、報紙檔、天台屋、後梯舖、靠牆舖等舊區空間特色

5.1)為何要特別提到這些空間?

5.2)檔口業主

5.3)檔口租客

5.4)天台屋業主

5.5)天台屋租客

四) 由項目公佈直至頒佈《收回土地條例》期間的流程圖

五) 頒佈《收回土地條例》強行統一業權之後,你又可以做什麼?

六) 如果不幸在頒佈《收回土地條例》後被控以霸佔官地,可以怎做?

七) 一些你千萬要搞清楚的事項

1) 街坊的生活權利,當然比市建局工作「方便」更重要

2) 街坊有知情權,資訊也是寶貴資產

3) 規矩是死的,人是活的

4) 保護私隱

5) 所有文件,盡留副本

6) 預備充足,知己知彼

7) 市建局(或房協)是要向你買地,而不是買樓

8) 解決技術問題是公部門之責任

9) 社會影響評估調查報告

10)重建社工隊

11) 周邊社群

12) 可走可留有選擇

13) 保存社區網絡和地區特色是市建局的承諾

14) 「保育」:硬件與軟件

15) 可持續發展

八)參考資料

一)市區重建局角色及基本條例釋義:

《市區重建局條例》、《市區重建策略》、《收回土地條例》、《城市規劃條例》及其關係

20015月,立法會通過《市區重建局條例》,成立了市建局,賦予它一系列的責任與權力,而條例中要求市建局根據一套《市區重建策略》來行事。根據《市區重建局條例》,規定局長(即現今發展局局長),為《市區重建策略》定案前,須進行公眾諮詢。在公眾諮詢完結後,市建局便必須按照《市區重建策略》的原則和指引來執行市區重建的實務。同時,根據政策,這份策略書,每兩、三年便應檢討一次,只是現在自市建局成立以來,已一早過了期限,現在等到2008年,終於都檢討了。

市建局是一個要自負盈虧的公營機構(亦即不是政府部門),它的主要工作包括4Rs,亦即「重建發展(Redevelopment)、樓宇復修(Rehabilitation)、文物保育(pReservation)及舊區活化(Revitalisation)」。同時,政府當年打著「以人為本」的大原則,說服了立法會賦予了它一個非常大的公共權力《收回土地條例》,亦即是,當市建局無法說服該重建區的業主放棄其物業時,可以動用《收回土地條例》(俗稱「尚方寶劍」),強迫將相關的土地及其上之物業收歸公有。另外,政府在市建局成立首五年合共注資100億元,而市建局的重建項目可以免補地價,粗略估計,涉及公帑數百億元(20年內225個項目)

在這個前下,市建局公營機構的角色,是應該與地產商有所不一樣,而是要肩負眾多公共責任,亦即是《市區重建策略》當中所列明之眾多社會目標。然而,作為一個肩負眾多社會目標,同時又具備可以強迫收回市民血汗買來之物業的市建局,卻竟然是在一種可以說毫無監管的情況下去運用權力,值得注意的是,《市區重建策略》中的「市建局角色」:

「市 建 局 必 須 向 公 眾 負 責 , 並 積 極 回 應 社 會 的 需 要 。 市 建 局 的 董 事 會 應 重 視 向 公 眾 負 責 , 其 運 作 亦 應 公 開 及 具 透 明 度 。 」

「為 加 強 市 建 局 的 透 明 度 及 問 責 性 , 市 建 局 應 向 董 事 會 各 董 事 發 出 申 報 利 益 的 指 引 。 董 事 會 應 考 慮 在 切 實 可 行 的 範 圍 內 , 公 開 其 會 議 。 市 建 局 亦 應 成 立 一 個 獨 立 的 帳 目 稽 核 小 組 。」

政府同樣地無視了《市區重建策略》的重要性。雖然,局長(現在為發展局局長)就訂立《市區重建策略》前須進行公眾諮詢,但當年,影響未來20225個重建項目的第一份《市區重建策略》,在短短約兩個月內,便已諮詢完畢。

政府還賦予市建局很大的權力,如《市區重建局條例》第20條(2)及(3),指出,局長(即現今發展局局長)在修改或修訂該策略前,如認為該等修改或修訂的性質是「屬輕微、技術性或微不足道的,則無需諮詢公眾。」還有「局長如認為披露某項資料並不符合公眾利益,則無需披露該項資料」(香港法例第563)

許多的決定,是取決於高官及市建局董事會的操守和判斷:「應(該)」、「積極」、「重視」,而其透明度的指引則是「董 事 會 應 考 慮 在 切 實 可 行 的 範 圍 內」和「局長如認為…」換句話說,市建局的問責性,是在一個不公開的環境底下進行的。在這種情況下,市建局又如何問責呢?根據過去的經驗,市民的知情權和選擇權,就只有靠市民自己去爭取,才會有成績。

最後,市區重建或市區更新所涉及的,都是城市規劃應包含的內容。如重建項目涉及更改土地用途,反對者更要根據《城市規劃條例》就發展計劃向城市規劃委員會提出反對。然而,城規會的委員全都是不公開的情況下由政府所委任,問責性非常低。

二)房協的角色:

另外,有需要澄清一下香港房屋協會(下稱「房協」)在市區重建的角色,根據房協的網頁是這樣的:

「房 協 與 市 區 重 建 局 ( 市 建 局 ) 在 二 零 零 二 年 十 二 月 十 二 日 簽 訂 合 作 備 忘 錄 , 為 推 動 市 區 重 建 計 劃 建 立 長 遠 的 策 略 夥 伴 關 係 。

根 據 這 份 合 作 備 忘 錄 , 房 協 將 會 按 照 市 建 局 現 行 的 政 策 推 行 發 展 計 劃 , 初 期 集 中 處 理 七 個 位 於 深 水 及 筲 箕 灣 區 的 項 目 。

市 建 局 將 會 繼 續 履 行 《 市 區 重 建 局 條 例 》 所 賦 予 的 法 定 責 任 。 房 協 則 負 責 項 目 所 需 的 物 業 收 購 工 作 、 安 置 受 影 響 的 租 客 , 以 及 建 造 和 處 置 新 建 物 業 。 房 協 同 時 會 承 擔 所 有 開 支 和 財 務 結 果 。

此 外 , 房 協 在 推 行 發 展 計 劃 時 , 會 跟 隨 市 建 局 多 項 現 行 的 安 排 , 包 括 成 立 市 區 重 建 社 區 服 務 隊 , 為 受 到 重 建 影 響 的 居 民 , 特 別 是 長 者 及 有 特 別 需 要 的 居 民 , 提 供 專 業 的 服 務 。」

三)賠償安置的方式:

請參看以下的項目

1.1)租客一般賠償安置方式

請參看以下項目

1.1.1)住宅租客:

a) 公屋安置: 住宅租客可獲公屋安置,但有兩個條件:i) 通過資產審查;ii) 香港永久居民。如家庭內有超過一半的人數是符合以上條件,就可入住二人以上單位。否則,打個比方,如丈夫是香港永久居民,而太太是新移民,只能先入住單人屋,日後夠資格才能換屋。

b) 賠款(市建局對賠償的用辭是:「特惠金」):

所有住宅租客都一律是差餉租值(R.A)的三倍,另外加上0.5倍的獎勵金和搬遷津貼。例如:

假設差餉租值(R.A)是$40000,即獎勵金為$20000

則,如拿足賠償,就是($40000×3)+$20000=$140000,而搬遷津貼則是指你因重建搬遷招致的損失,你可按你的需要告訴社工,要求他們協助你與市建局或房協去協商。

  • 當然你會問,什麼是「獎勵金」呢?

事情是這樣的:在市建局與業主談妥並簽紙作實後,市建局就會成為你的新業主,如果它與你商討的時限內你搬走的話,那麼你就會獲得這筆獎勵金了,意思即是叫你「合作些快些走」。

  • 你更可能問:現在不是你求市建局來打救你,而是市建局未問過你就來收樓,搞到你生活計劃亂哂龍,搬一搬屋又唔見一籮穀,咁點解賠償都不叫「賠償」,而叫「特惠金」呢?

答:我們也不知這是什麼邏輯,總之就是不合理啦。